Achiziționarea unui teren pentru casă reprezintă o decizie deosebit de importantă, necesitând o planificare meticuloasă și o cercetare amănunțită. Dacă te afli în etapele incipiente ale procesului de cumpărare a terenului, trebuie să iei în considerare câteva aspecte esențiale pentru a-ți transforma visul de a avea propria casă în realitate. Iată ce trebuie să ai în vedere atunci când achiziționezi un teren pentru construcția casei tale.
Teren pentru casă extravilan sau intravilan?
Terenul trebuie să se afle în limitele intravilanului localității. Trebuie să fii atent la terenurile care par a fi potențiale oportunități: ele s-ar putea să facă parte din circuitul agricol, iar schimbarea lor în intravilan poate fi un proces dificil și costisitor, cu taxe care pot ajunge până la de 3 ori valoarea terenului. După ce ai clarificat statutul terenului, poți solicita un certificat de urbanism informativ de la Primărie, biroul de urbanism. Acest certificat oferă informații despre regimul juridic, economic și tehnic al terenului și al clădirilor existente și stabilește cerințele urbanistice care trebuie respectate.
Citește aici despre certificatul de urbanism.
Particularităţile terenurilor în funcţie de zonă
Un alt aspect important al terenului este deschiderea acestuia: dacă lățimea frontului lotului este mai mică de 12 metri, nu vei putea obține aprobările necesare pentru construcție. De asemenea, este esențial ca terenul să aibă acces la drumurile publice. În caz contrar, va trebui să asiguri un drum de servitute.
În general, proprietatea și construcția trebuie să îndeplinească anumite cerințe minime stabilite în funcție de zona respectivă și de reglementările urbanistice aplicabile. De aceea, este recomandabil să fii familiarizat cu aceste reglementări. Cea mai simplă modalitate de a obține aceste informații este consultarea Planului Urbanistic General (PUG) și a Planului Urbanistic Zonal (PUZ). În majoritatea orașelor mari, astfel de servicii sunt disponibile. După ce ai identificat terenul prin adresa poștală, poți ușor să găsești detaliile și particularitățile zonei, precum dimensiunile minime ale terenului pentru construcții, frontul stradal, înălțimea maximă admisă, aspectul exterior al clădirii, și altele asemenea.
POT și CUT
Astfel, în ceea ce privește suprafața pe care o poate ocupa o construcție, aceasta este definită prin Procentul de Ocupare a Terenului (POT), care se calculează raportând aria construită la cea a terenului. Pentru a modifica POT-ul, retragerile laterale sau distanța față de limita din spate a proprietății, este necesar un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) realizat de un specialist. În cazul în care dorești să schimbi și coeficientul de utilizare al terenului (CUT) și retragerea la aliniament, va fi necesar un Plan Urbanistic Zonal, care implică costuri semnificative. Toate aceste planuri trebuie să fie supuse aprobării comisiilor din primărie. Aceasta reprezintă singura opțiune atunci când terenul în cauză nu permite respectarea în totalitate a regulilor de urbanism zonal, dacă dorești să construiești pe acesta.
Citește aici mai multe despre POT și CUT.
Citește cu atenție certificatul de urbanism. Acesta îți va oferi informații despre eligibilitatea terenului pentru construcția pe care ți-o dorești. Dacă nu verifici aceste informații, riști să te afli în situația în care, chiar dacă e terenul tău, nu vei putea să construiești imobilul pe care ți l-ai propus. În plus, verificarea certificatului de urbanism te poate ajuta să eviți cea mai neplăcută situație pentru un proprietar de teren pentru casă: achiziționarea unui teren neconstruibil.
Importanța accesului la utilități a terenului
Verifică ca terenul să fie în apropierea utilităților. Dacă alimentarea cu apă se poate obține prin forarea unui puț și canalizarea cu o fosă septică, este esențial să ai acces la energie electrică pentru a începe construcția. Este posibil ca terenul să nu fie conectat la rețeaua electrică, dar să existe o sursă în apropiere. Ar trebui să iei în considerare că e posibil sa fii responsabil pentru costurile instalării a noi stâlpi de electricitate și taxele de conectare la rețeaua națională. Prin urmare, chiar dacă prețul inițial al terenului poate fi mai mic, după toate cheltuielile ulterioare, acesta ar putea ajunge la prețul pieței. Este important să fii atent și să faci calculele cu grijă, deoarece un teren pentru casă mai ieftin poate de fapt să devină mai costisitor.
Importanța unui studiu geotehnic
Trebuie să te asiguri dacă terenul este predispus la inundații sau nu. Îți sugerăm să eviți selectarea unui teren situat în albia unui râu sau în imediata vecinătate a unei zone unde se deversează reziduuri. Este esențial ca solul să fie stabil, iar singura modalitate de a obține aceste informații este prin efectuarea unui studiu geotehnic, care furnizează date despre profilul solului până la o anumită adâncime. Pe baza acestor informații, fundația casei poate fi calculată cu precizie.
Citește aici mai multe despre studiul geotehnic.
Studiul geotehnic implică efectuarea unuia sau mai multor foraje pe amplasamentul viitoarei construcții. Acestea ne arata compoziția solului, adâncimea pânzei freatice și presiunea convențională a terenului. Este, de asemenea, necesar pentru obținerea Autorizației de Construire. Documentul mai oferă informații importante inginerului structurist, permițându-i să calculeze cu precizie dimensiunile infrastructurii casei, fundația și subsolul.
Verifică starea juridică a terenului
Este esențial să te asiguri că terenul pe care îl achiziționezi are o stare juridică clară. Acest lucru înseamnă că trebuie să verifici toate documentele, precum titlul de proprietate și actele de vânzare-cumpărare, pentru a te asigura că nu există niciun litigiu cu privire la teren.
Este, de asemenea, important să verifici dacă există restricții privind utilizarea terenului. Unele terenuri pot avea restricții cu privire la construcția de clădiri de anumite dimensiuni sau la activități specifice, cum ar fi agricultura sau zootehnia. Verifica cu atenție toate aceste restricții și discuta cu proprietarul anterior sau cu un avocat specializat în imobiliare pentru a înțelege toate implicațiile.
Sper că acest articol ți-a oferit informațiile necesare în ceea ce privește ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă și pentru a lua o decizie înțeleaptă în ceea ce privește alegerea terenului potrivit pentru construcția casei tale. Nu uita să consulți un specialist în domeniu pentru a fi sigur că urmezi toți pașii legali și că terenul pe care îl achiziționezi respectă cerințele urbanistice și de mediu. Mult succes!
