Cumpărarea unui teren pentru a construi casa ta este o decizie majoră care necesită multă planificare și cercetare. Dacă ești la începutul procesului de achiziționare a terenului, trebuie să cunoști câteva aspecte importante și critice de luat în considerare pentru a-ți îndeplini visul de a avea propria casă. Iată ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă.
Teren extravilan sau intravilan?
Terenul trebuie să fie în intravilanul localităţii. Mare atenţie la terenurile care par a fi adevărate ocazii: e posibil că acesta să facă parte din circuitul agricol, iar trecerea lor în intravilan poate fi un proces extrem de anevoios și costisitor, taxele puțând ajunge până la de 3 ori valoarea terenului. Odată ce ai lămurit apartenenţa terenului, poţi solicită certificatul de urbanism informativ de la Primărie, biroul de urbanism. Prin acest certificat se fac cunoscute informaţiile privind regimul juridic, economic și tehnic al terenurilor și construcţiilor deja existente și stabilesc cerinţele urbanistice ce trebuie îndeplinite.
Citește aici despre certificatul de urbanism.
Particularităţile terenurilor în funcţie de zonă
Un alt element important al terenului este deschiderea acestuia: dacă deschiderea lotului este mai mică de 12m, nu vei putea primi aprobările de construcţie. De asemenea, foarte important este că terenul să aibă acces auto și pietonal la drumurile publice. În caz contrar, trebuie să ai un drum de servitute.
În general, terenul și construcţia trebuie să aibă nişte caracteristici minime, stabilite în funcţie de zona, prim reglementările urbanistice. De aceea, este indicat că persoană care cumpăra terenul să cunoască aceste reglementări. Pentru a află aceste reglementări, cel mai uşor se poate consulta Planul Urbanistic General (PUG) și Planul Urbanistic Zonal (PUZ). În general, toate marile oraşe au un astfel de serviciu. După ce identifici terenul după adresa poştala poţi găși cu uşurinţa caracteristicile și particularităţile zonei, cum ar fi dimensiunile minime ale terenului pentru construcţii, deschiderea stradală, înălțimea maximă admisibilă, aspectul exterior al clădirii șamd.
POT si CUT
De asemenea, zona influenţează și dimensiunile viitorului imobil. Astfel, în ceea ce priveşte spaţiul ocupat, acesta este stabilit, tot prin regulament, de Procentul de Ocupare a Terenului (POT), calculat că raport dintre aria construită și aria lotului de teren. Aceste reglementări nu sunt întotdeauna irevocabile, însă pentru modificarea POT, a retragerilor laterale sau a retragerii posterioare (distanță față de limita din spate a proprietății) este nevoie de un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), realizat de un specialist. Dacă soliciţi modificarea CUT (coeficientul de utilizare al terenului), cât și a retragerii la aliniament, ai nevoie de un Plan Urbanistic Zonal, care costă destul de mult. Aceste planuri vor fi prezentate comisiilor din primărie. Este singură opţiune în cazul în care terenul respectiv, ce nu permite respectarea în totalitate a regulamentului de urbanism zonal, poate fi utilizat în vederea unei construcţii.
Citește aici mai multe despre POT și CUT.
Citeşte cu atenţie certificatul de urbanism. Astfel vei află dacă terenul va fi eligibil pentru construcţia pe care ți-o doreşți. Altfel, te poţi află în situaţia în care, chiar dacă e terenul tău, nu vei putea să construieşți imobilul pe care ți l-ai propus. De asemenea, aşa poţi să eviţi cea mai neplăcuta situaţie pentru un proprietar de teren: cumpărarea unui teren neconstruibil.
Importanța accesului la utilități a terenului
Asigura-te că terenul se află în preajma utilităților. Dacă alimentarea cu apă se poate realiza cu ajutorul unui puț forat, iar canalizarea poate fi înlocuita cu succes de o fosă septică, energia electrică este imperios necesară pentru începerea oricărei construcții. Există posibilitatea că terenul să nu fie racordat la rețeaua de energie electrică, dar că ea să fie prin apropiere. Trebuie sa iei în considerare că, în cazul în care, de ex, ultimul stâlp de electricitate se află la 50m, tu să fii nevoit să suporți o parte din cheltuieli pentru instalarea a 2 noi stâlpi, dar și taxa de conectare la rețeaua națională.Astfel, chiar dacă prețul terenului poate fi mai mic, el poate ajunge la „prețul pieței” după toate cheltuielile ulterioare. De aceea trebuie sä ai grijă și să-ți faci calculele cu atenție: un teren mai ieftin poate fi de fapt mai scump.
Importanța unui studiu geotehnic
Un pas important în achiziționarea unui teren este și verificarea faptului dacă este inundabil sau nu. Îți recomandăm că terenul pe care îl vei alege să nu fie situat în albia unui rău sau în apropierea unei ape unde se deversează reziduuri. Solul trebuie să fie stabil, iar singurul mod în care poți obține aceste informații e prin realizarea unui studiu geotehnic: acesta îți furnizează date privind profilul solului până la o anumită adâncime. Pe baza acestor informații, se poate calcula cu acuratețe fundația casei.
Studiul se realizează prin execuția unuia sau mai multor foraje pe amplasamentul viitoarei construcții. Astfel se cunosc alcătuirea solului, adâncimea pânzei freatice, dar și presiunea convențională a terenului.
Studiul este de asemenea necesar pentru obținerea Autorizației de Construire. Studiul geotehnic este un document ce oferă informații importante inginerului structurist. Pe baza acestor date, inginerul poate calcula cu precizie dimensiunile infrastructurii casei (fundație, subsol).
Citește aici mai multe despre inginerul structurist.
Verifică starea juridică a terenului
Este esențial să te asiguri că terenul pe care îl achiziționezi are o stare juridică clară. Acest lucru înseamnă că trebuie să verifici toate documentele, precum titlul de proprietate și actele de vânzare-cumpărare, pentru a te asigura că nu există niciun litigiu cu privire la teren.
Este, de asemenea, important să verifici dacă există restricții privind utilizarea terenului. Unele terenuri pot avea restricții cu privire la construcția de clădiri de anumite dimensiuni sau la activități specifice, cum ar fi agricultura sau zootehnia. Verifica cu atenție toate aceste restricții și discuta cu proprietarul anterior sau cu un avocat specializat în imobiliare pentru a înțelege toate implicațiile.
Sper că acest articol ți-a oferit informațiile necesare în ceea ce privește ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă și pentru a lua o decizie înțeleaptă în ceea ce privește alegerea terenului potrivit pentru construcția casei tale. Nu uita să consulți un specialist în domeniu pentru a fi sigur că urmezi toți pașii legali și că terenul pe care îl achiziționezi respectă cerințele urbanistice și de mediu. Mult succes!
