Amplasarea locuințelor trebuie să țină cont de câteva reguli stabilite prin Regulament general de urbanism și prin Normativul privind proiectarea clădirilor de locuințe.
Amplasarea acestora se face, de regulă, în cadrul intravilanului localităților, având avantajul legăturii cu dotările din suprastructura și infrastructura edilitară existentă.
Reguli generale pentru amplasarea locuințelor
Procent de ocupare a terenurilor (POT) – Se vor respecta condițiile specifice date de destinația zonei în care urmează să fie amplasate construcțiile, respectându-se condițiile impuse prin Certificatul de Urbanism.
Citiți aici mai multe despre POT și CUT.
Orientarea față de punctele cardinale – Se recomandă evitarea orientării spre nord a dormitoarelor.
Influența vântului și a curenților de aer – În funcție de condițiile din zonă și de distanțele dintre clădiri, se vor evita formele planimetrice și volumetrice care pot crea disconfort la nivel pietonal.
La stabilirea condițiilor de vecinătate se va ține seama de prevederile existente în PUD și în Certificatul de Urbanism, precum și de măsurile de preîntâmpinare a propagării incendiilor, stabilite în reglementările tehnice specifice.
Se vor evita amplasamentele în vecinătatea surselor producătoare de noxe, zgomote puternice și vibrații (aeroport, zone industriale, artere de trafic greu). Valoarea admisibilă a zgomotului: max. 50 dB (A) la 2,00 m de fațada clădirii (în caz că nu este posibil să se respecte această condiție, se vor lua măsuri de izolare corespunzătoare).
Stabilirea regimului de înălțime se va face în concordanță cu prevederile PUZ (plan urbanistic zonal) și PUD (plan urbanistic de detaliu), precum și cu indicatorii POT (procent de ocupare al terenului) și CUT (coeficient de utilizare al terenului) prevăzuți în Certificatul de Urbanism, avându-se în vedere, totodată, influența vântului și a curenților de aer din zonă.
Citiți aici mai multe despre PUZ, PUD, PUG.
Amplasarea locuințelor față de aliniament
Clădirile vor fi amplasate la limita aliniamentului sau retrase față de acesta, după cum urmează:
- în cazul zonelor construite compact, construcțiile vor fi amplasate obligatoriu la aliniamentul clădirilor existente;
- retragerea construcțiilor fata de aliniament este permisă numai dacă se respecta coerenta și caracterul fronturilor stradale.
In ambele situații, autorizația de construire se emite numai dacă înălțimea clădirii nu depășește distanta măsurata, pe orizontala, din orice punct al clădirii fata de cel mai apropiat punct al aliniamentului opus.
Fac excepție de la prevederile de mai sus construcțiile care au fost cuprinse într-un plan urbanistic zonal aprobat conform legii.
Prin aliniament se înțelege limita dintre domeniul privat și domeniul public.
Amplasarea locuințelor în interiorul parcelei
Autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă se respecta:
1. distanțele minime obligatorii fata de limitele laterale și posterioare ale parcelei, conform Codului civil, care ne spune ca „orice construcție se pot face numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm fața de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism”.
Citiți aici mai multe despre distanța minimă între construcții
Altfel, retragerile uzuale cerute prin Certificatul de Urbanism sau prin Regulamentul de Urbanism sunt de minim 3 metri sau jumătate din înălțimea casei.
Pentru locuințele individuale (de ex. P+E+M) retragerile laterale pot si de mai multe feluri:
- Retragere inexistentă când, din cauza terenului cu lățime mică, construcția se alipește intre două calcane ale clădirilor vecinilor.
- Retragerea laterală pe o singură latură atunci când clădirea se alipește la un singur calcan al clădirii vecinului.
- Retragerea pe ambele laturi se face atunci când terenul are deschiderea suficient de mare pentru a permite așezarea clădirii aproximativ în mijlocul terenului.
2. distanțele minime necesare intervențiilor în caz de incendiu, stabilite pe baza avizului unității teritoriale de pompieri.
Reguli cu privire la forma și dimensiunile terenului
Parcelarea este operațiunea de divizare a unei suprafețe de teren în minimum 4 loturi alăturate, în vederea realizării de noi construcții. Pentru un număr mai mare de 12 loturi se poate autoriza realizarea parcelării și executarea construcțiilor cu condiția adoptării de soluții de echipare colectivă care sa respecte normele legale de igiena și de protecție a mediului.
Autorizarea executării parcelarilor, în baza prezentului regulament, este permisă numai dacă pentru fiecare lot în parte se respecta cumulativ următoarele condiții:
- front la strada de minimum 8 m pentru clădiri înșiruite și de minimum 12 m pentru clădiri izolate sau cuplate;
- suprafața minima a parcelei de 150 mp pentru clădiri înșiruite si, respectiv, de minimum 200 mp pentru clădiri amplasate izolat sau cuplate;
- adâncime mai mare sau cel puțin egala cu lățimea parcelei.
Amplasarea locuințelor – Înălțimea construcțiilor
Autorizarea executării construcțiilor se face cu respectarea înălțimii medii a clădirilor învecinate și a caracterului zonei, fără ca diferența de înălțime sa depășească cu mai mult de doua niveluri clădirile imediat învecinate. Clădiri imediat învecinate sunt cele amplasate alăturat, de aceeași parte a străzii. Fac excepție construcțiile care au fost cuprinse într-un plan urbanistic zonal, aprobat conform legii.
Aspectul exterior al construcțiilor
Autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcțiunii acestora și nu depreciază aspectul general al zonei.
Autorizarea executării construcțiilor care, prin conformare, volumetrie și aspect exterior, intra în contradicție cu aspectul general al zonei și depreciază valorile general acceptate ale urbanismului și arhitecturii, este interzisă.
Amplasarea locuințelor – Spatii verzi și împrejmuiri
Spatii verzi și plantate
Autorizația de construire va conține obligația menținerii sau creării de spatii verzi și plantate, în funcție de destinația și de capacitatea construcției, conform anexei nr. 6 la prezentul regulament.
Împrejmuiri
In condițiile prezentului regulament, este permisă autorizarea următoarelor categorii de împrejmuiri:
- împrejmuiri opace, necesare pentru protecția împotriva intruziunilor, separarea unor servicii funcționale, asigurarea protecției vizuale;
- împrejmuiri transparente, decorative sau gard viu, necesare delimitării parcelelor aferente clădirilor si/sau integrării clădirilor în caracterul străzilor sau al ansamblurilor urbanistice.
Pentru ambele categorii, aspectul împrejmuirilor se va supune acelorași exigente ca și în cazul aspectului exterior al construcției.
Amplasarea locuințelor – Accese carosabile si pietonale
Accese carosabile
Autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă exista posibilități de acces la drumurile publice, direct sau prin servitute, conform destinației construcției. Caracteristicile acceselor la drumurile publice trebuie sa permită intervenția mijloacelor de stingere a incendiilor. In mod excepțional se poate autoriza executarea construcțiilor fără îndeplinirea condițiilor prevăzute mai sus cu avizul unității teritoriale de pompieri. (3)
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului și autorizației speciale de construire, eliberate de administratorul acestora.
Accese pietonale
Autorizarea executării construcțiilor și a amenajărilor de orice fel este permisă numai dacă se asigura accese pietonale, potrivit importantei și destinației construcției. Prin accese pietonale se înțelege căile de acces pentru pietoni, dintr-un drum public, care pot fi: trotuare, străzi pietonale, piețe pietonale, precum și orice cale de acces public pe terenuri proprietate publica sau, după caz, pe terenuri proprietate privată grevate de servitutea de trecere publica, potrivit legii sau obiceiului.
Accesele pietonale vor fi conformate astfel încât sa permită circulația persoanelor cu handicap și care folosesc mijloace specifice de deplasare.
Regulament general de urbanism – H.G. 525/1996 si Normativul privind proiectarea clădirilor de locuințe.
