Amplasarea locuințelor trebuie să țină cont de câteva reguli stabilite prin Regulament general de urbanism și prin Normativul privind proiectarea clădirilor de locuințe. În general, aceste construcții sunt situate în intravilanul localităților, beneficiind de avantajele legăturii cu dotările existente în ceea ce privește infrastructura și suprastructura edilitară.
Reguli generale pentru amplasarea locuințelor
Condiții generale de care trebuie ținut cont la amplasarea locuințelor:
Procent de ocupare a terenurilor (POT) – Se va respecta destinația specifică a zonei în care sunt planificate construcțiile, în concordanță cu condițiile impuse prin Certificatul de Urbanism. Detalii suplimentare despre Procentul de Ocupare a Terenurilor (POT) și Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT) pot fi găsite aici POT și CUT.
Orientarea față de punctele cardinale – Se recomandă evitarea orientării dormitoarelor spre nord, pentru a asigura confortul termic optim.
Influența vântului și a curenților de aer – Formele planimetrice și volumetrice ale construcțiilor vor fi alese astfel încât să minimizeze disconfortul la nivel pietonal, ținând cont de condițiile climatice specifice zonei și de distanțele dintre clădiri.
Vecinătate și siguranță – Se vor respecta prevederile din Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) în privința condițiilor de vecinătate și a măsurilor de prevenire a propagării incendiilor. De asemenea, se vor evita amplasamentele în proximitatea surselor de noxe, zgomote puternice și vibrații, precum aeroporturi, zone industriale sau artere de trafic intens. Nivelul admisibil al zgomotului este de maxim 50 dB (A) la 2,00 m de fațada clădirii. În cazul imposibilității respectării acestei condiții, se vor lua măsuri corespunzătoare de izolare.
Regimul de Înălțime – Înălțimea construcțiilor va fi stabilită în conformitate cu prevederile din PUZ și PUD, precum și cu indicatorii POT și CUT specificați în Certificatul de Urbanism. Se va ține cont și de influența vântului și a curenților de aer din zonă în procesul de stabilire a regimului de înălțime.
Citiți aici mai multe despre PUZ, PUD, PUG.
Amplasarea locuințelor față de aliniament
Prin aliniament, se înțelege linia de demarcație dintre domeniul privat și domeniul public. Locuințele trebuie să fie plasate fie la limita aliniamentului, fie retrase de la acestă limită, conform următoarelor reguli: în zonele cu construcții compacte, noile clădiri trebuie să fie amplasate obligatoriu la aliniamentul celor existente; retragerea construcțiilor față de aliniament este permisă doar cu condiția respectării coerenței și caracterului fronturilor stradale.
În ambele situații, eliberarea autorizației de construire este condiționată de faptul că înălțimea clădirii nu depășește distanța măsurată orizontal, de la orice punct al clădirii la cel mai apropiat punct al aliniamentului opus. Excepție de la aceste reguli fac construcțiile incluse într-un plan urbanistic zonal aprobat conform legii.
Amplasarea locuințelor în interiorul parcelei
Autorizarea construcțiilor este condiționată de respectarea unor cerințe specifice:
1.Respectarea distanțelor minime față de limitele laterale și posterioare ale parcelei, conform Codului civil, care stipulează că „orice construcție poate fi edificată numai cu păstrarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar, exceptând cazurile prevăzute de lege sau regulamentul de urbanism”. Detalii suplimentare despre distanța minimă între construcții pot fi consultate aici.
Retragerile obișnuite impuse prin Certificatul de Urbanism sau Regulamentul de Urbanism variază de la 3 metri la jumătatea înălțimii construcției. În cazul locuințelor individuale (de exemplu, P+E+M), retragerile laterale pot fi diverse: retragere inexistentă, atunci când, din cauza terenului îngust, construcția se alipește între două calcane ale clădirilor vecine; retragere laterală pe o singură latură, atunci când clădirea se alipește la un singur calcan al clădirii vecine; retragere pe ambele laturi, când terenul are o deschidere suficient de mare pentru a permite plasarea clădirii aproximativ în mijlocul terenului.
2. Respectarea distanțelor minime necesare pentru intervenții în caz de incendiu, stabilite în funcție de avizul unității teritoriale de pompieri.
Reguli cu privire la forma și dimensiunile terenului
Pentru a obține o autorizație de construcție, este necesar ca terenul să respecte anumite criterii in ceea ce privește suprafața. Autorizația nu poate fi obținută pentru terenuri cu o suprafață mai mică de 150 de metri pătrați, acestea fiind considerate neconstruibile. În aceste cazuri, singura opțiune rămâne consolidarea unei construcții existente.
Fiecare lot de teren trebuie să îndeplinească simultan următoarele condiții:
Pentru clădirile înșiruite, este necesară o deschidere minimă de 8 metri și o suprafață de cel puțin 150 de metri pătrați. Aceste clădiri ocupă întreaga lățime a lotului, și se lipesc la calcan pe ambele laturi.
Clădirile alipite la calcan necesită o deschidere minimă de 12 metri și o suprafață de cel puțin 200 de metri pătrați. Clădirile alipite la calcan sunt acele clădiri care sunt construite spate în spate, având un zid comun.
Pentru clădirile izolate, este necesară o deschidere minimă de 12 metri și o suprafață de cel puțin 200 de metri pătrați. Clădirile izolate pe lot sunt retrase față de toate laturile terenului, conform regulamentului de urbanism, însă nu neapărat și față de stradă.
În general, terenurile cu formă regulată, având o adâncime cel puțin egală cu lățimea parcelei sau mai mare, sunt considerate construibile. Totuși, terenurile cu o alungire excesivă și îngustă pot fi parțial sau total considerate neconstruibile.
Înălțimea construcțiilor
Autorizarea construcțiilor se realizează ținând cont de caracterul zonei și de înălțimea medie a clădirilor învecinate, evitând-se depășirea cu mai mult de două niveluri față de clădirile imediat învecinate. Prin clădiri imediat învecinate se înțeleg cele situate alături, pe aceeași parte a străzii. Excepție fac construcțiile incluse într-un plan urbanistic zonal, aprobat în conformitate cu legislația în vigoare.
Aspectul exterior al construcțiilor
Aspectul exterior al construcțiilor trebuie să respecte funcțiunea acestora și să contribuie la păstrarea aspectului general al zonei. Autorizarea executării construcțiilor este condiționată de conformitatea acestora în ceea ce privește volumetria și aspectul exterior.
Construcțiile care, prin caracteristicile lor, intră în contradicție cu aspectul general al zonei și afectează valorile urbanistice și arhitecturale ale acesteia nu vor primi autorizație de construire.
Amplasarea locuințelor – Spații verzi și împrejmuiri
Spatii verzi și vegetație
În cadrul autorizației de construire, este impusă obligația de a menține sau crea spații verzi și zone verzi, în conformitate cu destinația și capacitatea construcției. Pentru construcțiile rezidențiale, se prevăd spații verzi și zone plantate, adaptate tipului de locuință, cu o suprafață de cel puțin 2 metri pătrați per locuitor.
Împrejmuiri
Este permisă autorizarea următoarelor categorii de împrejmuiri:
- Îngrădiri opace: Acestea au rolul esențial de a proteja împotriva intruziunilor, de a separa serviciile funcționale și de a asigura protecția vizuală.
- Îngrădiri transparente: Acestea pot fi ornamentale sau pot consta în garduri vii și sunt esențiale pentru demarcarea parcelelor sau pentru integrarea armonioasă a locuințelor în aspectul general al străzilor sau al ansamblurilor urbanistice.
Atât pentru îngrădirile opace, cât și pentru cele transparente, aspectul acestora va fi supus acelorași cerințe precum în cazul aspectului exterior al construcției.
Amplasarea locuințelor – Accese carosabile si pietonale
Accese carosabile
Autorizarea construcțiilor este permisă doar dacă există acces către drumurile publice, fie prin acces direct, fie prin intermediul unei servituți. Accesul la drumurile publice trebuie să îndeplinească anumite caracteristici pentru a facilita mașinilor de pompieri. În situații excepționale, se poate acorda autorizație pentru construcții fără îndeplinirea condițiilor menționate mai sus, cu condiția obținerii avizului unității teritoriale de pompieri.
Accese pietonale
Autorizarea construcțiilor este permisă numai dacă se poate asigura acces pietonal, adică trotuare, străzi pietonale, piețe pietonale, precum și orice alta cale de acces către terenuri proprietate publică. Accesele pietonale trebuie să fie configurate în așa fel încât să faciliteze circulația persoanelor cu handicap și a celor care utilizează mijloace specifice de deplasare.
Extras din Regulamentul general de urbanism – H.G. 525/1996 și Normativul privind proiectarea clădirilor de locuințe.
