Construirea unei case la calcan este un proces complex, care necesită o înțelegere profundă a aspectelor tehnice și juridice implicate. Alegerea acestui tip de construcție poate părea o soluție eficientă pentru utilizarea optimă a terenului, dar vine cu provocări specifice care necesită expertiză și o planificare atentă. În acest articol, vom explora detaliile unui proiect de casă la calcan, de la considerentele legate de teren și expertiza tehnică, până la obligațiile legale și avantajele și dezavantajele unei astfel de construcții.
Ce este casa la calcan?
O casă la calcan reprezintă o construcție care se învecinează direct cu o altă clădire, partajând un perete comun sau fiind poziționată foarte aproape de limita proprietății. Termenul „calcan” se referă la peretele exterior fără deschideri (ferestre sau uși) care este fie acoperit parțial sau complet de peretele clădirii adiacente, fie situat la granița dintre două proprietăți.
Această abordare arhitecturală este frecvent întâlnită în mediile urbane unde terenurile sunt limitate și scumpe. Prin eliminarea spațiului dintre clădiri, casele la calcan permit o utilizare mai eficientă a terenului disponibil, maximizând suprafața construibilă și oferind, în același timp, o soluție elegantă pentru dezvoltarea urbană densă.
Terenul pentru o casă la calcan
Primul pas în proiectarea unei case la calcan este analiza terenului. Dimensiunea și forma terenului joacă un rol foarte important în determinarea posibilităților de construcție. Chiar dacă terenul este proprietatea ta, nu ai libertatea totală de a construi orice și oriunde. În cazul terenurilor mici, reglementările legale impun retrageri specifice de la marginea proprietății, iar aceste constrângeri sunt detaliate în legislația de urbanism.
Pentru a construi o casă la calcan, terenul trebuie să îndeplinească anumite cerințe minime. Terenul trebuie să aibă o suprafață și o deschidere suficiente pentru a permite construcția la calcan, respectând în același timp reglementările locale de urbanism. Terenurile înguste sunt adesea ideale pentru acest tip de construcție.
Fiecare zonă are propriile sale reglementări privind retragerea de la limita proprietății, înălțimea maximă a construcției și procentul de ocupare a terenului (POT). Este esențial să consultați Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și Planul Urbanistic General (PUG) al localității înainte de a achiziționa terenul.
Expertiza tehnică: un element cheie
Construirea unei case la calcan necesită o expertiză tehnică detaliată, care trebuie efectuată de un expert tehnic atestat. Această expertiză este esențială pentru a asigura siguranța construcției și pentru a preveni deteriorarea clădirii vecine. Expertul tehnic va analiza structura calcanului și a clădirii învecinate, iar inginerul geotehnician va efectua studii detaliate ale fundației și ale terenului.
Citiți aici mai multe despre expertiza tehnică.
Expertul va evalua starea structurală a clădirii vecine și va determina dacă aceasta poate suporta alipirea unei noi construcții si va oferi soluții specifice pentru realizarea fundațiilor și a structurii, care să asigure integritatea atât a noii construcții, cât și a celei existente. Prin expertiza se va estima impactul potențial al noii construcții asupra clădirilor învecinate, inclusiv riscul de tasare sau fisurare, iar in funcție de rezultatele analizei, pot fi recomandate măsuri suplimentare, cum ar fi subzidiri parțiale sau totale ale clădirii vecine.
Inginerul geotehnician va analiza caracteristicile solului pentru a determina tipul de fundație necesar și pentru a identifica potențiale probleme legate de stabilitatea terenului.
Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) monitorizează îndeaproape aceste expertize, asigurându-se că toate recomandările sunt implementate corect pentru a garanta siguranța construcției.
Aspecte juridice și acordul vecinului
Construirea unei case la calcan aduce cu sine obligații legale stricte. Unul dintre cele mai importante aspecte este obținerea acordului vecinului de pe limita de proprietate. Conform Codului Civil, orice construcție trebuie să respecte o distanță minimă de 60 cm față de linia de hotar, iar derogările de la această regulă sunt posibile doar cu acordul scris al părților implicate.
De asemenea, legea privind construcțiile (Legea nr. 50/1991) subliniază necesitatea obținerii unui acord autentic din partea vecinilor atunci când construcțiile noi sunt amplasate adiacent construcțiilor existente. În cazul caselor la calcan, acest acord este crucial, deoarece orice intervenție asupra calcanului poate afecta integritatea clădirii vecine.
Avantajele unei case la calcan
Construirea unei case la calcan vine cu o serie de avantaje care pot fi atractive, mai ales în contextul urban:
Eficiența spațiului: Permite utilizarea optimă a terenurilor înguste sau mici, maximizând suprafața construibilă.
Economie de costuri: Reducerea frontului stradal poate duce la economii semnificative, atât în ceea ce privește costul terenului, cât și al utilităților.
Eficiență energetică: Partajarea unui perete cu o altă clădire poate contribui la o mai bună izolare termică, reducând costurile de încălzire și răcire.
Curte mai generoasă: Prin construirea la limita proprietății, se poate obține o curte mai spațioasă în spatele casei.
Intimitate crescută: Lipsa ferestrelor pe latura comună oferă un grad ridicat de intimitate pe acea parte a casei.
Securitate îmbunătățită: Un perete comun reduce punctele de acces potențial neautorizat, îmbunătățind securitatea generală a proprietății.
Dezavantajele unei case la calcan
Cu toate că există numeroase avantaje, construcția unei case la calcan vine și cu provocări specifice:
Iluminare naturală limitată: Lipsa ferestrelor pe cel puțin o latură a casei poate reduce semnificativ lumina naturală. O soluție ar fi utilizarea de luminatoare, curți interioare sau atriumuri pentru a aduce lumină în zonele centrale ale casei. De asemenea, proiectarea unor ferestre mai mari pe fațadele disponibile pot maximiza lumina disponibilă.
Ventilație redusă: Circulația aerului poate fi compromisă din cauza numărului redus de deschideri. O soluție ar fi implementarea unui sistem de ventilație mecanică cu recuperare de căldură ce poate asigura o circulație optimă a aerului. De asemenea, proiectarea unor spații deschise și utilizarea strategică a ferestrelor pot îmbunătăți fluxul natural al aerului.
Acustică: Pereții comuni pot transmite zgomote între proprietăți. O soluție ar fi utilizarea de materiale fonoizolante în construcția peretelui comun și în interiorul casei. Pot fi luate în considerare și sisteme de izolare acustică avansate.
Întreținere și reparații: Accesul la peretele comun pentru întreținere sau reparații poate fi dificil. O soluție ar fi planificarea atentă a sistemelor de întreținere și stabilirea unor acorduri clare cu vecinul pentru accesul reciproc în caz de necesitate. Utilizarea de materiale durabile și rezistente la intemperii pe fațadele expuse poate reduce necesitatea intervențiilor frecvente.
Umiditate și infiltrații: Umiditatea poate fi o problemă, în special la nivelul peretelui comun. O soluție ar fi implementarea unor sisteme eficiente de hidroizolație și drenaj. Utilizarea de materiale respirabile și asigurarea unei ventilații adecvate pot preveni acumularea de umiditate.
Expansiune viitoare limitată: Posibilitățile de extindere a casei în viitor sunt limitate. O soluție ar fi ca proiectarea inițială ar trebui să ia în considerare potențiale modificări viitoare, cum ar fi conversia podului sau a subsolului în spațiu locuibil.
Concluzie
Construirea unei case la calcan este o decizie care trebuie luată cu mare atenție, având în vedere toate aspectele tehnice și legale implicate. O planificare atentă, alături de consultarea unor specialiști în domeniu, este esențială pentru a asigura succesul proiectului. Respectarea reglementărilor legale, obținerea tuturor avizelor necesare și colaborarea strânsă cu vecinul sunt pași indispensabili pentru a te bucura de beneficiile unei astfel de construcții, minimizând în același timp riscurile și provocările.
