POT și CUT sunt cei doi indicatori urbanistici care stabilesc cât și cum poți construi pe un teren. POT este procentul de ocupare al terenului. CUT este coeficientul de utilizare al terenului.
Acești indicatori sunt reglementați prin Planul Urbanistic General (PUG), Zonal (PUZ) sau de Detaliu (PUD) și sunt menționați obligatoriu în Certificatul de Urbanism. Aceștia pot varia în funcție de tipul de zonă urbană, de regulile de construcție și de dezvoltare ale zonei respective. Proiectul trebuie să respecte simultan ambele limite impuse prin documentația de urbanism.
Ce înseamnă POT
POT (Procent de Ocupare a Terenului) este un indicator care exprimă raportul dintre suprafața construită și suprafața terenului, înmulțit cu 100 pentru a fi reprezentat în procente (%). Stabilirea POT-ului se realizează în conformitate cu destinația zonei în care se planifică amplasarea construcției și ține cont de condițiile specifice ale amplasamentului în teren.
Să luăm în considerare un POT de 35%. Aceasta indică faptul că este permisă construcția pe 35% din întreaga suprafață a terenului, respectând distanțele de retragere impuse de regulamentele locale. De exemplu, pentru un teren de 500 mp și un POT de 35%, se poate construi pe o suprafață de 175 mp. Restul de 325 mp trebuie să rămână curți, spații verzi.
Ce nu se calculează la POT
La calcularea POT-ului nu intră suprafața teraselor descoperite de la parter — adică zonele deschise fără acoperiș care ies în fața casei. Nu intră nici platformele din curte, scările de acces exterioare neacoperite și curțile interioare mai mari de 4 mp. Pe scurt, tot ce este descoperit și nu face parte din structura închisă a casei nu se calculează la POT.
Ce înseamnă CUT
CUT (Coeficient de Utilizare a Terenului) reprezintă raportul dintre suprafața construită desfășurată a tuturor nivelurilor (suma suprafețelor parterului, etajelor etc.) și suprafața totală a terenului.
Citiți aici mai multe despre suprafața construită
De exemplu, dacă aveți un teren de 500 mp și un CUT de 0,9, înseamnă că putem avea o suprafață construită desfășurată de 450 mp.
În fiecare localitate, fiecărei proprietăți i se atribuie un POT și un CUT, în conformitate cu reglementările specifice și funcțiunile destinate zonei respective. Aceste valori, POT-ul și CUT-ul, sunt completate cu regimul de aliniere la stradă și regimul de înălțime, formând un ansamblu de criterii esențiale pentru autorizarea construcțiilor. Proprietarii sunt obligați să respecte aceste valori în procesul de autorizare și execuție a construcțiilor.
Ce nu se calculează la CUT
La calcularea CUT-ului nu intră subsolurile cu înălțimea liberă de până la 1,8 metri și nici cele destinate exclusiv parcării sau spațiilor tehnice. Nu se calculează nici balcoanele, terasele deschise și neacoperite, terasele necirculabile și podurile neamenajabile. De asemenea, sunt excluse aleile de acces din incintă, scările exterioare și trotuarele de protecție; adică tot ce este în exteriorul construcției propriu-zise sau nu constituie spațiu locuibil.
Cum se calculează POT și CUT
Proiectul trebuie să respecte simultan ambii indicatori. Să presupunem că aveți un teren de 500 mp cu POT maxim 35% și CUT maxim 0,9 pe care doriți să construiți o casă P+E+M.
- POT — suprafața maximă la sol: 35% × 500 = 175 mp. Aceasta este amprenta maximă a casei pe teren. Restul de 325 mp trebuie să rămână curți, spații verzi, accese.
- CUT — suprafața desfășurată maximă: 0,9 × 500 = 450 mp. Aceasta este suma tuturor nivelurilor: parter + etaj + mansardă. Dacă parterul are 175 mp, mai puteți construi încă 275 mp distribuiți pe etaj și mansardă.
Ce se întâmplă dacă depăsiti POT sau CUT? Dacă ați construit peste limitele admise, singură modalitate de a intra în legalitate este aducerea construcției în limitele POT și CUT prin demolarea suprafeței în plus. Fără această corecție, nu se poate obține recepția lucrărilor. Depășirea CUT este posibilă în mod legal doar prin obținerea unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) înainte de începerea lucrărilor.
Citiți aici mai multe despre PUD.
Excepții de calcul al indicilor urbanistici POT și CUT
Există excepții în calculul indicilor urbanistici POT și CUT:
Dacă cumpărați o parte dintr-un teren deja construit, de exemplu, vecinul vă vinde o fâșie din terenul lui, POT și CUT se calculează față de suprafața terenului original, nu față de bucata cumpărată.
Dacă construiți pe un teren pe care există deja o clădire pe care nu o demolați, suprafața acelei clădiri existente se adună la suprafața noii construcții pentru calculul POT și CUT.
Cei doi indicatori sunt importanți deoarece permit reglementarea construcțiilor în zonele urbane, ajută la evitarea supra-aglomerării, limitarea suprafeței construite și crearea de spații verzi sau zone de recreere, îmbunătățind astfel calitatea vieții locuitorilor și a comunităților urbane.
Aceștia nu sunt singurii indicatori de care trebuie să se țină cont atunci când se proiectează o clădire. Mai trebuie ținut cont și de regimul de înălțime, înălțime la cornișă, retrageri, etc. Aceste detalii le puteți află din articolul Amplasarea locuințelor.
Extras din Legea 350/2001.
