Recepția construcțiilor reprezintă procesul prin care beneficiarul declară că acceptă și preia lucrarea realizată de către constructor, iar aceasta poate fi dată în folosință. Procesul de recepție a construcțiilor se desfășoară în două etape distincte: recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală.
Recepția lucrărilor se încheie prin întocmirea unui proces verbal de recepție, un document esențial în baza căruia construcția poate fi dată în folosință. Absența acestui proces verbal, care să fie acceptat și semnat de toți cei implicați în realizarea și verificarea lucrărilor, împiedica darea în folosința a construcțiilor.
Construcția poate fi dată în folosință numai în cazul în care investitorul aprobă recepția la terminarea lucrărilor, proprietarul preia construcția, și obține toate autorizațiile necesare pentru utilizarea acesteia.
Prin aprobarea recepției, se confirmă că executorul a îndeplinit toate obligațiile conform prevederilor contractului de lucrări, specificațiilor documentației de proiectare, condițiilor autorizației de construire sau desființare, și a prevederilor documentației privind execuția lucrărilor.
1. Recepţia la terminarea lucrărilor
Recepția la terminarea lucrărilor este procesul prin care se confirmă finalizarea construcției. Acest proces se realizează de către investitor, care furnizează comisiei de recepție documentele necesare.
1.1 Pașii pentru efectuarea recepției la finalizarea lucrărilor
- După finalizarea tuturor lucrărilor prevăzute în contract, executantul este obligat să informeze investitorul cu privire la data finalizării acestora și să solicite efectuarea recepției la terminarea lucrărilor.
- În decurs de 5 zile de la primirea comunicării, investitorul ia următoarele măsuri:
- Solicită instituțiilor competente (Primărie, ISC) desemnarea reprezentanților în comisia de recepție.
- Stabilește data, ora și locul întrunirii comisiei de recepție la finalizarea lucrărilor.
- Transmite către ISC informații precum: comunicarea executantului, referatele întocmite de proiectanți și dirigintele de șantier și valoarea fără TVA a construcțiilor supuse recepției.
- Factorii implicați în proces comunică investitorului reprezentantul care este desemnat pentru a participa la comisia de recepție.
- Investitorul numește comisia de recepție și furnizează membrilor comisiei, executantului și proiectantului data, ora și locul de începere a activității comisiei de recepție.
1.2 Comisia de recepție
Comisia de recepție la terminarea lucrărilor trebuie să includă obligatoriu următorii membri:
- Un reprezentant desemnat de investitor, care îndeplinește și funcția de președinte al comisiei
- Un reprezentant desemnat de Primăria emitentă a autorizației
- 1-3 specialiști în domeniul lucrărilor de construcții desemnați de investitor, în conformitate cu categoria de importanță a construcției (pentru informații despre categoriile de importanță, consultați documentația aferentă).
- Un reprezentant desemnat de către Inspectoratul de Stat în Construcții
Alte persoane implicate obligatoriu, dar care nu fac parte din comisie, includ:
- Dirigintele de șantier, responsabil pentru asigurarea secretariatului comisiei de recepție. Acesta întocmește documentele de recepție la terminarea lucrărilor și alcătuiește cartea tehnică a construcției.
- Proiectantul și executantul lucrărilor, care participă în calitate de invitați la ședința comisiei de recepție la terminarea lucrărilor.
Citiți aici mai multe despre cartea tehnică a construcției.
1.3 Recepția la terminarea lucrărilor – verificări și documente necesare
Comisia de recepție la terminarea lucrărilor are responsabilitatea de a examina următoarele aspecte:
- Respectarea prevederilor din autorizația de construire și a avizelor
- Execuția lucrărilor în conformitate cu contractul de lucrări, documentația de proiectare, reglementările specifice și cerințele fundamentale
- Finalizarea tuturor lucrărilor prevăzute în contractul de execuție
- Verificarea documentelor incluse în cartea tehnică a construcției
- Actualizarea devizului general cu valoarea finală a lucrărilor
- Confirmarea achitării taxei către Inspectoratul de Stat în Construcții prin adeverința eliberată de această instituție
- Existența certificatului de performanță energetică;
- Analiza procesului verbal de recepție parțială, dacă este cazul
- Evaluarea referatelor pe specialități întocmite de verificator și dirigintele de șantier cu privire la modul în care lucrarea a fost executată
- Examinarea altor documente considerate necesare de către comisie
Recepția se realizează în toate cazurile prin examinarea construcției și analizarea atentă a documentelor menționate.
1.4 Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor
La finalizarea examinării construcției, comisia de recepție întocmește procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, în care sunt consemnate următoarele aspecte:
- Constatări rezultate în urma examinării vizuale a construcției și analizei documentelor
- Valoarea finală a lucrărilor executate
- Realizarea măsurilor prevăzute în documentația de securitate la incendiu
- Eventuale observații exprimate de către executant
- Refuzul executantului de a semna procesul-verbal de recepție, atunci când acesta este cazul
- Situațiile de absență a unor membri ai comisiei sau invitați convocați
- Decizia de admitere sau respingere a recepției sau, după caz, decizia de suspendare a procesului de recepție
- Perioada de garanție a lucrărilor
Aici puteți descarca un model de proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor reprezintă un document oficial ce reflectă rezultatele evaluării efectuate de către comisie și deciziile luate în privința recepției construcției.
1.5 Recepția la terminarea lucrărilor – admitere, suspendare sau respingere
- Admiterea recepției la terminarea lucrărilor este decisă de către Comisia de recepție atunci când nu există aspecte care ar putea duce la suspendarea procesului, conform detaliilor menționate anterior. În această situație, investitorul preia construcția de la executant pe baza procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Acest document oficial atestă conformitatea lucrărilor cu prevederile contractuale și cu normele aplicabile, marcând astfel finalizarea și predarea lucrărilor.
- Suspendarea recepției – este decisă de către Comisia de recepție în cazul constatării următoarelor situații:
- Există neconformități sau defecte care pot afecta utilizarea construcției conform destinației sale
- Există lucrări realizate necorespunzător sau nefinalizate, care pot afecta cerințele fundamentale
- Construcția prezintă vicii a căror remediere necesită un interval de timp semnificativ
- Există suspiciuni justificate cu privire la calitatea lucrărilor executate, necesitând expertize tehnice sau teste suplimentare
- Investitorul nu furnizează comisiei de recepție documentele necesare pentru procesul de recepție.
- Termenul de remediere a deficiențelor este stabilit de către comisie împreună cu executantul și nu poate depăși 90 de zile de la data încheierii procesului-verbal de suspendare. În acest interval, se așteaptă ca toate problemele să fie corectate pentru a asigura conformitatea cu standardele și cerințele stabilite. Aici puteți descarca un model de proces verbal de suspendare a recepției la terminarea lucrărilor.
- Respingerea recepţiei – La finalizarea lucrărilor, comisia de recepție poate decide respingerea recepției în următoarele circumstanțe:
- Comisia de recepție nu a putut efectua o examinare detaliată a construcției
- Executantul nu a remediat viciile care afectează utilizarea construcției sau nu respectă cerințele fundamentale
- Se constată vicii care nu pot fi remediate și care, prin natura lor, implică nerealizarea uneia dintre cerințele fundamentale, necesitând expertize tehnice, reproiectări, refaceri de lucrări, etc
- Reprezentanții Primăriei, Inspectoratului de Stat în Construcții, Direcției pentru Cultură sau Inspectoratului pentru Situații de Urgență propun respingerea recepției
- Se constată că lucrările nu respectă autorizația de construire.
Utilizarea construcției a cărei recepție la finalizarea lucrărilor a fost respinsă este interzisă până când remedierile sunt finalizate, iar aceasta este pusă în stare de conservare prin grija și pe cheltuiala investitorului.
2. Recepţia finală
Acceptarea recepției la finalizarea lucrărilor reprezintă un pas important către finalizarea lucrărilor. După această etapă, clădirea intră în perioada de garanție, în care se monitorizează comportamentul construcției și se iau măsuri de remediere, dacă este necesar. Beneficiarul are responsabilitatea de a se asigura că nu există alte deficiențe până la expirarea perioadei de garanție. Organizarea recepției finale este responsabilitatea proprietarului, acesta stabilind data de începere a acesteia în cel mult 10 zile de la încheierea perioadei de garanție.
Perioada de garanție este stabilită în modul următor:
- Cel puțin 5 ani pentru construcțiile încadrate în categoriile de importanță A și B, cum ar fi spitale, stații de pompieri, adăposturi de protecție civilă, rezervoare de apă, școli, licee și clădiri multi-etajate cu o capacitate de peste 300 de persoane.
- Cel puțin 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C, inclusiv clădiri de locuințe cu mai mult de două niveluri, clădiri comerciale, clădiri de cult și muzee.
- Cel puțin 1 an pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță D, cum ar fi locuințe parter sau P+E, clădiri parter cu o suprafață totală desfășurată mai mică de 200 mp, ateliere meșteșugărești, dependințe gospodărești.
Perioada de garanție se extinde cu durata necesară remedierii eventualelor defecte identificate în această perioadă.
2.1 Comisia pentru recepţia finală
Comisia pentru recepţia finală este alcătuită din următorii membri:
- Un reprezentant desemnat de către proprietar, care îndeplineşte şi funcţia de preşedinte al comisiei.
- Un reprezentant desemnat de către investitor, în situaţia în care acesta nu este şi proprietarul.
- 1-3 specialişti în domeniul lucrărilor de construcţii supuse recepţiei, în funcţie de categoria şi clasa de importanţă a construcţiilor, numiţi de către proprietar, cu excepţia celor implicaţi în proiectarea sau execuţia lucrărilor.
Reprezentanţii executantului şi ai proiectantului au obligaţia de a participa în mod obligatoriu în calitate de invitaţi la recepţia finală.
2.2 Verificări și documente necesare
Comisia pentru recepția finală se întrunește la data, ora și locul stabilite și efectuează în mod obligatoriu următoarele verificări:
- Procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor;
- Referatul proprietarului privind urmărirea comportamentului în exploatare a construcției în perioada de garanție
- Cartea tehnică a construcţiei
- Remedierile efectuate ca urmare a viciilor ascunse constatate în perioada de garanție a lucrărilor de construcții, după caz.
În situații justificate sau în cazul apariției unor vicii, Comisia de recepție finală poate solicita proprietarului efectuarea de expertize tehnice, încercări suplimentare, probe și alte teste.
- Admiterea recepţiei finale – Decizia privind admiterea recepției finale este luată de către Comisia de recepție finală în situația în care nu se constată existența unor vicii, cu excepția celor rezultate din exploatarea necorespunzătoare a construcției, și în cazul în care acestea au fost remediate.
- Suspendarea recepţiei finale – Comisia de recepție finală poate decide suspendarea procesului de recepție finală în cazul identificării, în perioada de garanție, a unor deficiențe, excluzând cele rezultate din exploatarea necorespunzătoare a construcției, deficiențe care pot fi eliminate. În această situație, se întocmește un proces-verbal de suspendare a procesului de recepție finală, în care se înregistrează decizia de suspendare, măsurile recomandate pentru remedierea aspectelor constatate și termenul stabilit pentru remediere. Vedeți aici un model de proces verbal de suspendare a recepţiei finale. Acest termen nu poate depăși 90 de zile și este stabilit de comun acord între comisia de recepție finală și executant. În eventualitatea în care executantul nu remediază deficiențele în termenul stabilit, proprietarul îl va soma în acest sens. Dacă executantul nu răspunde somației, proprietarul are dreptul să efectueze remedierile pe cheltuiala și riscul executantului, solicitând, de asemenea, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.
- Respingerea recepţiei finale – Comisia de recepție finală decide respingerea recepției finale în situația în care apar vicii, cu excepția celor rezultate din exploatarea necorespunzătoare a construcției, care nu pot fi eliminate și care, prin natura lor, conduc la neîndeplinirea uneia sau mai multor cerințe fundamentale. În această situație, se pot impune expertize tehnice, reproiectări, refaceri de lucrări și alte măsuri corespunzătoare.
Este interzisă utilizarea construcției în situația în care recepția finală a fost respinsă. Utilizarea construcției este permisă doar după finalizarea cu succes a remedierilor indicate în procesul-verbal de suspendare a recepției finale.
2.3 Procesul-verbal de recepţie finală
Comisia de recepție finală înmânează proprietarului procesul-verbal de recepție finală, împreună cu observațiile participanților și cu decizia comisiei. În conformitate cu hotărârea comisiei de recepție finală, proprietarul trebuie să aprobe admiterea sau respingerea recepției în termen de 3 zile de la luarea deciziei de către comisie și să semneze procesul-verbal de recepție finală.
Vedeți aici un model de proces verbal de recepţie finală.
2.4 Finalizare recepției finale
Data finalizării recepției finale este stabilită la momentul semnării de către proprietar a procesului-verbal de recepție finală. Proprietarul are obligația de a comunica procesul-verbal de recepție finală în termen de 5 zile de la data finalizării recepției către Primărie, executant și Inspectoratul de Stat în Construcții.
Recepţia parţială
Recepția parțială reprezintă o fază incipientă a construcției, în care lucrarea nu este complet finalizată conform planurilor inițiale. În această fază, se poate efectua inspecția unei părți a clădirii care a fost deja construită. În această situație, între investitor și executant se încheie un proces-verbal de recepție parțială.
Procesul-verbal de recepție parțială constituie documentul prin care se certifică stadiul fizic de execuție al construcției, având ca scop înregistrarea dreptului de proprietate asupra acesteia în cartea funciară. Acesta se identifică cu procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcției.
În situația în care investitorul a preluat părți ale construcției în diferite stadii de execuție, la momentul recepției la terminarea lucrărilor, acesta este obligat să pună la dispoziția comisiei de recepție procesul-verbal de recepție parțială.
Aici puteți descărca modelul de proces verbal de recepție parțială.
Extras din HG nr. 343/2017 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii
